Главная ➤ Загородная недвижимость Киева ➤ Анализ рынка загородной недвижимости за 2020 год (Вышгородский район)
Загородная недвижимость Киева
Анализ рынка загородной недвижимости за 2020 год (Вышгородский район)
19 февраля 20212020 год был уникальным. На все сектора экономики спустился «черный лебедь» — коронавирус. Мы проанализируем, как это повлияло на рынок загородной недвижимости.
ИСТОЧНИКИ И ПОНЯТИЯ
В своих исследованиях мы используем данные Министерства юстиции. Из годовых отчетов государственных и частных нотариусов мы берем данные о количестве сделок купли-продажи квартир, домов и земельных участков.
Приобретение недвижимости позволяет проанализировать уровень спроса и активность рынка. То есть, ми владеем данными не просто о желающих приобрести, а реальный свершившийся факт покупки недвижимого имущества.
Договоры дарения, пожертвования, пожизненного содержания, получение наследства и другие – не могут повлиять на спрос и ценообразование, потому что там отсутствуют денежные расчёты.
В Вышгородском районе и по всей Украине мы собираем данные с 2015 года. В Киевской пригородной агломерации — с 2017 года.
(Киевская пригородная агломерация — это районы, граничащих с Киевом. И в результате они получают значительный приток покупателей от жителей столицы Украины).
Чтобы понять ценообразование на рынке недвижимости, также нужны данные об уровне предложений. Здесь мы вынуждены признать пробел в исследованиях. Мы не смогли найти надежного источника информации. Сайты размещения объявлений о недвижимости предоставляют информацию только об объектах, размещенных на их сайте. Таким образом, такая информация не является полной.
Также существуют различные ресурсы, которые показывают динамику цен по периодам, регионам и типам недвижимости. Такую статистику ведут сайты по размещению объявлений в сфере недвижимости и некоторые агентства недвижимости. А также Госстат, которые для вторичного рынка недвижимости использует данные … агентств недвижимости.
Помимо Государственной службы статистики, ни один ресурс не раскрывает данные о методологии расчета. Их данные существенно отличаются между собой (на 5-10%).
Более того, они отличаются от данных, которые мы из года в год фиксируем по реальным сделкам.
Это еще один пробел, который может заполнить консалтинговое агентство.
АНАЛИЗ ДАННЫХ
В 2020 году общее количество сделок по всей Украине увеличилось на 5%. По Киевской области и пригородной агломерации видим более значительный рост — на 19 и 17% соответственно. Из этого ряда выбивается Вышгородский район, в котором общее количество сделок наоборот уменьшилась на 12%. Видно, что через наш район, пригородная агломерация недосчиталась многих процентов. Почему так произошло — сейчас выясним.
Особенно большие потери в Вышгородском районе по квартирам и домам — на 18%.
Эта тенденция коррелирует с данными по всей Украине — падением на 8%. Но в отличие от других пригородных районов — там, наоборот, мы видим рост на 17%. В регионе — на 7%.
Так что — это полностью наша — региональная проблема.
Факторы, которые повлияли на это:
- значительный рост цен в предыдущий период
- сокращение введенного в эксплуатацию готового жилья (многие ЖК просрочкой сроков сдачи)
- переориентация покупателей на другие объекты недвижимости — особенно на загородную недвижимость.
Статистика земельных сделок свидетельствует о новой тенденции украинцев – перемещение за город.
Собственно, это можно было визуально наблюдать все лето. Цифры только подтвердили это.
Количество сделок с землей увеличилось на 27% по всей Украине и на 33% в Киевской области. В пригородной агломерации этот процент меньше — 16%. Одной из причин этого является Вышгородский район. Единственный район, в котором не был зафиксирован рост, а рецессия — на 9%. Однако это не подтверждается фактическими наблюдениями и динамикой цен на рынке. Объяснение этого факта — заключение сделок не в Вышгородском нотариальном округе, а в Киевском городском. Поэтому значительный рост сделок пришелся на Киев, а Вышгороде не отразился.
![]() |
![]() |
![]() |
![]() |
Динамика цен
Государственная служба статистики указывает на 2% рост стоимости квартир в Украине в течение 2020 года. Сайт 100realty.ua о росте цен на жилье в пригородной агломерации на 5% и на 6,2% в Вышгородском районе.
Другой ресурс показывает 9% рост цен на землю.
По нашим ценовым наблюдениям в Вышгородском районе мы видим следующие данные:
квартиры — рост на 5-10%
земли и домов — рост на 30%
ВЫВОДЫ
В 2020 году строительная отрасль, наряду с IT-сектором, была в числе лидеров по темпам роста и среди наименее пострадавших секторов экономики, как в Украине, так и в мире.
Карантинные мероприятия привлекли внимание жителей столицы к загородной жизни. Такого уровня спроса на земельные участки и дома зоны Киевской пригородной агломерации не знали с 2005-2008 годах.
Это вызвало снижение интереса к новостройкам и активный рост цен на загородную недвижимость.
Текущая тенденция и отложенный спрос задают динамику рынку загородной недвижимости и на 2021 год.
Автор: Крыкницкий Александр Петрович, АН Старгород