Анализ рынка загородной недвижимости за 2020 год (Вышгородский район)

2020 год был уникальным. На все сектора экономики спустился «черный лебедь» — коронавирус. Мы проанализируем, как это повлияло на рынок загородной недвижимости.

ИСТОЧНИКИ И ПОНЯТИЯ

В своих исследованиях мы используем данные Министерства юстиции. Из годовых отчетов государственных и частных нотариусов мы берем данные о количестве сделок купли-продажи квартир, домов и земельных участков.
Приобретение недвижимости позволяет проанализировать уровень спроса и активность рынка. То есть, ми владеем данными не просто о желающих приобрести, а реальный свершившийся факт покупки недвижимого имущества.
Договоры дарения, пожертвования, пожизненного содержания, получение наследства и другие – не могут повлиять на спрос и ценообразование, потому что там отсутствуют денежные расчёты.
В Вышгородском районе и по всей Украине мы собираем данные с 2015 года. В Киевской пригородной агломерации — с 2017 года.
(Киевская пригородная агломерация — это районы, граничащих с Киевом. И в результате они получают значительный приток покупателей от жителей столицы Украины).

Чтобы понять ценообразование на рынке недвижимости, также нужны данные об уровне предложений. Здесь мы вынуждены признать пробел в исследованиях. Мы не смогли найти надежного источника информации. Сайты размещения объявлений о недвижимости предоставляют информацию только об объектах, размещенных на их сайте. Таким образом, такая информация не является полной.

Также существуют различные ресурсы, которые показывают динамику цен по периодам, регионам и типам недвижимости. Такую статистику ведут сайты по размещению объявлений в сфере недвижимости и некоторые агентства недвижимости. А также Госстат, которые для вторичного рынка недвижимости использует данные … агентств недвижимости.
Помимо Государственной службы статистики, ни один ресурс не раскрывает данные о методологии расчета. Их данные существенно отличаются между собой (на 5-10%).
Более того, они отличаются от данных, которые мы из года в год фиксируем по реальным сделкам.
Это еще один пробел, который может заполнить консалтинговое агентство.

АНАЛИЗ ДАННЫХ

В 2020 году общее количество сделок по всей Украине увеличилось на 5%. По Киевской области и пригородной агломерации видим более значительный рост — на 19 и 17% соответственно. Из этого ряда выбивается Вышгородский район, в котором общее количество сделок наоборот уменьшилась на 12%. Видно, что через наш район, пригородная агломерация недосчиталась многих процентов. Почему так произошло — сейчас выясним.

Особенно большие потери в Вышгородском районе по квартирам и домам — на 18%.
Эта тенденция коррелирует с данными по всей Украине — падением на 8%. Но в отличие от других пригородных районов — там, наоборот, мы видим рост на 17%. В регионе — на 7%.
Так что — это полностью наша — региональная проблема.

Факторы, которые повлияли на это:

• значительный рост цен в предыдущий период
• сокращение введенного в эксплуатацию готового жилья (многие ЖК просрочкой сроков сдачи)
• переориентация покупателей на другие объекты недвижимости — особенно на загородную недвижимость.

Статистика земельных сделок свидетельствует о новой тенденции украинцев – перемещение за город.
Собственно, это можно было визуально наблюдать все лето. Цифры только подтвердили это.
Количество сделок с землей увеличилось на 27% по всей Украине и на 33% в Киевской области. В пригородной агломерации этот процент меньше — 16%. Одной из причин этого является Вышгородский район. Единственный район, в котором не был зафиксирован рост, а рецессия — на 9%. Однако это не подтверждается фактическими наблюдениями и динамикой цен на рынке. Объяснение этого факта — заключение сделок не в Вышгородском нотариальном округе, а в Киевском городском. Поэтому значительный рост сделок пришелся на Киев, а Вышгороде не отразился.

 

Динамика цен
Государственная служба статистики указывает на 2% рост стоимости квартир в Украине в течение 2020 года. Сайт 100realty.ua о росте цен на жилье в пригородной агломерации на 5% и на 6,2% в Вышгородском районе.
Другой ресурс показывает 9% рост цен на землю.
По нашим ценовым наблюдениям в Вышгородском районе мы видим следующие данные:
квартиры — рост на 5-10%
земли и домов — рост на 30%

ВЫВОДЫ

В 2020 году строительная отрасль, наряду с IT-сектором, была в числе лидеров по темпам роста и среди наименее пострадавших секторов экономики, как в Украине, так и в мире.
Карантинные мероприятия привлекли внимание жителей столицы к загородной жизни. Такого уровня спроса на земельные участки и дома зоны Киевской пригородной агломерации не знали с 2005-2008 годах.
Это вызвало снижение интереса к новостройкам и активный рост цен на загородную недвижимость.
Текущая тенденция и отложенный спрос задают динамику рынку загородной недвижимости и на 2021 год.

 

Автор: Крыкницкий Александр Петрович, АН Старгород