fbpx

Доступность жилья в Киеве. Анализ статьи Блумберг

Совсем недавно, авторитетный международный сервис финансовой информации Bloomberg разместил сенсационную, как для Украины, новость. Согласно исследованию, доступность жилья в Киеве — на втором с конца месте в мире.

Исследование совпало с сезонным удорожанием арендной платы и, попав на подготовленную почву, разлетелось по многочисленным информканалам.

Анализируя эту информацию, следует разбить ее на две составляющие:

  1. Исследование Блумберг;
  2. Рынок аренды Киева.

Про Блумберг, Аренду, Первичку и Киев.

АНАЛИЗ ИССЛЕДОВАНИЯ

Посмотрим на данные, предоставленные авторитетным источником.

доступность жилья в Киеве Блумберг

Про Блумберг анализ исследования

Итак. В первой колонке размещены данные по процентному соотношению зарплаты к ипотечным выплатам за квартиру, а если точнее, то должны быть размещены (почему так — немного позже). Это важнейшая часть исследования, поскольку ранжирование происходило именно по этим данным. Именно здесь Киев второй.

В третьем столбике немаловажный показатель — процентное соотношение средней зарплаты к ежемесячной аренде.

Во всех остальных указываются цифровые данные в долларовом эквиваленте:

2 колонка — средняя стоимость ежемесячной арендной платы за 3-комнатную квартиру площадью около 93 кв.м.;

4 — ежемесячный ипотечный платеж по кредиту, оформленному на 30 лет с учетом 20% первого взноса;

5 — минимальный первый взнос по кредиту;

6 — среднестатистическая ежемесячная заработная плата (до удержания налога).

К сожалению, в исследовании не раскрыли, как производился подсчет первой и третьей колонок, где указано процентное соотношение. Поэтому, с одной стороны понятно, что для получения результата в 3 колонке (процентное соотношение средней зарплаты к ежемесячной аренде), мы делим арендный платеж на зарплату. И все получается.

Но с первым столбиком загадка! Называется он “Средние ежемесячные выплаты за жилье в соотношении к зарплате”. Тогда, по идее, мы должны колонку 4 поделить на 6. Но, результат не тот! Какую комбинацию расчетов придумали в Блумберг – осталось загадкой. А ведь по этим данным и выстроили 105 городов в рейтинге!

Откуда в Блумберг брали информацию для исследования?

Блумберг воспользовался данными, которые предоставляет статистический сервис Numbeo

При этом статья была опубликована 20 октября, а данные были взяты за 30 июня, того же года.

Специфика этого статистического сервиса такова, что он обновляет данные ежедневно, поэтому при проверке мы можем оперировать только свежими цифрами.

доступность жилья в Киеве статистика

Соответствуют ли данные сервиса реалиям?

С сервиса Numbeo Блубмерг взял следующие данные: уровень средней зарплаты, усредненная стоимость аренды 3-комнатной квартиры, стоимость квадратного метра жилья для покупки и процент по кредиту.

С последними двумя данными можно согласиться. И в самом деле, средний процент по кредиту у нас составляет около 21%. Это подтверждают разнообразные ресурсы. Например:

доступность жилья в Киеве ипотека

Информация по стоимости жилья также практически совпала: 1102 дол./кв.м. указано в зарубежном исследовании, а по данным консалтинговой компании SVDevelopment — это 1066.

стоимости жилья

Исходя из этого можно согласиться, что цифра указанная в колонке №4 посчитана корректно: 93 кв.м. Х 1102 дол.США — 20% Х 30 лет = 1521 дол.США/мес.

Теперь, по идее, мы должны разделить этот платеж на уровень зарплаты и получить 532%. Но у специалистов Блумберг почему то получилось 372,3%! Но это, не столь важно. То, что у нас самая высокая ипотека в мире мы и так знали. Поэтому ее и не берем.

Но ведь взбудоражило другое — разница между уровнем зарплат и арендой! А вот с этими данными можно и нужно спорить.

Уровень средней зарплаты сервисом оценен в 286 дол.США или около 7500 грн. Сайт minfin.com.ua дает несколько иную информацию. То есть данные отличаются практически в 1,5 раза!

доступность жилья в Киеве средняя зарплата

С арендой ситуация похожая. Numbeo предоставляет данные о размере аренды в 609 дол., а по данным консалтинговой компании SVDevelopment это 468, что в 1,3 раза меньше!

аренда квартир

Что это означает?

Если поверить нашим исследованиям, то разница между зарплатой и арендой составит всего лишь 16%, а не заявленные Блумберг сенсационные 213%. И тогда мы наоборот окажемся на вершине списка самых доступных городов мира.

Но, на самом деле, нет доверия и к отечественным данным, потому, как все грешат усреднением, и обычно подсчитывают простое среднее арифметическое, а не вычисляют медиану, отсекая не характерные крайние числа.

Поскольку разница в данных существенная — это подчеркивает необходимость более качественного исследования на нашем рынке недвижимости.

ПРО РЫНОК АРЕНДЫ КИЕВА.

Вряд ли арендаторам стало легче от того, что данные не совсем корректные и мы не вторые с конца в мире.

Почему же аренда в столице столь высокая?

Если вы внимательно просмотрели список городов, то заметили, что в нем присутствуют преимущественно города из стран третьего мира. И наоборот — самые доступные города — из развитых стран. Это типичная ситуация для стран третьего мира — концентрация денежных потоков в их политических или финансовых столицах. Соответственно аренда жилья здесь очень высокая, поскольку большое количество трудовых ресурсов концентрируется именно здесь.

Второй важный момент — соответствие предложения спросу. Если за такие деньги собственники сдают квартиры, и сдают быстро, — значит цена приемлемая. Когда у людей нет возможности платить, они не будут этого делать. Нет спроса — цена снижается. Именно это произошло на рынке офисной недвижимости после 2013 г. Отсутствие спроса изменило ценовую политику. В жилом секторе этого не произошло, поскольку спрос стабильно высокий, несмотря на все катаклизмы.

Так может это сговор?

Как раз в случае с офисами, там еще можно допустить возможность договоренностей основных игроков — бизнес-центров. Но с жилым фондом?! Вы представляете, как сотни тысяч собственников встречаются и договариваться?! Я, нет. Это называется просто — рынок.

Тогда может это сговор риелторов?

Если бы риелторы могли договорится, то первое, что они бы сделали — договорились об увеличении своей комиссии при продаже до 10%, а при аренде — до 100%, минимум. А так, это все фантазии.

Соответственно, хорошей новостью для всех киевских арендаторов, является факт ввода в эксплуатацию большего количества нового жилья. Увеличение предложений, повлечет за собой обострение конкуренции, а значит и снижение стоимости аренды.

И пока есть активный спрос на жилье, квартиры в новостройках будут покупать, а новые дома строиться.

Александр Крикницкий, директор Агентства загородной недвижимости “Старгород”

Заявка на скачивание
Материал будет отправлен на указанную почту