Доступность жилья в Киеве в 2017. Анализ статьи Блумберг

Совсем недавно, авторитетный международный сервис финансовой информации Bloomberg разместил сенсационную, как для Украины, новость. Согласно исследованию, доступность жилья в Киеве — на втором с конца месте в мире.

Исследование совпало с сезонным удорожанием арендной платы и, попав на подготовленную почву, разлетелось по многочисленным информканалам.

Анализируя эту информацию, следует разбить ее на две составляющие:

1. Исследование Блумберг;
2. Рынок аренды Киева.

АНАЛИЗ ИССЛЕДОВАНИЯ

Посмотрим на данные, предоставленные авторитетным источником.

Итак. В первой колонке размещены данные по процентному соотношению зарплаты к ипотечным выплатам за квартиру, а если точнее, то должны быть размещены (почему так — немного позже). Это важнейшая часть исследования, поскольку ранжирование происходило именно по этим данным. Именно здесь Киев второй.

В третьем столбике немаловажный показатель — процентное соотношение средней зарплаты к ежемесячной аренде.

Во всех остальных указываются цифровые данные в долларовом эквиваленте:

2 колонка — средняя стоимость ежемесячной арендной платы за 3-комнатную квартиру площадью около 93 кв.м.;

4 — ежемесячный ипотечный платеж по кредиту, оформленному на 30 лет с учетом 20% первого взноса;

5 — минимальный первый взнос по кредиту;

6 — среднестатистическая ежемесячная заработная плата (до удержания налога).

К сожалению, в исследовании не раскрыли, как производился подсчет первой и третьей колонок, где указано процентное соотношение. Поэтому, с одной стороны понятно, что для получения результата в 3 колонке (процентное соотношение средней зарплаты к ежемесячной аренде), мы делим арендный платеж на зарплату. И все получается.

Но с первым столбиком загадка! Называется он “Средние ежемесячные выплаты за жилье в соотношении к зарплате”. Тогда, по идее, мы должны колонку 4 поделить на 6. Но, результат не тот! Какую комбинацию расчетов придумали в Блумберг – осталось загадкой. А ведь по этим данным и выстроили 105 городов в рейтинге!

Откуда в Блумберг брали информацию для исследования?

Блумберг воспользовался данными, которые предоставляет статистический сервис Numbeo. 

При этом статья была опубликована 20 октября, а данные были взяты за 30 июня, того же года.

Специфика этого статистического сервиса такова, что он обновляет данные ежедневно, поэтому при проверке мы можем оперировать только свежими цифрами.

Соответствуют ли данные сервиса реалиям?

С сервиса Numbeo Блубмерг взял следующие данные: уровень средней зарплаты, усредненная стоимость аренды 3-комнатной квартиры, стоимость квадратного метра жилья для покупки и процент по кредиту.

С последними двумя данными можно согласиться. И в самом деле, средний процент по кредиту у нас составляет около 21%. Это подтверждают разнообразные ресурсы. Например:

Информация по стоимости жилья также практически совпала: 1102 дол./кв.м. указано в зарубежном исследовании, а по данным консалтинговой компании SVDevelopment — это 1066.

Исходя из этого можно согласиться, что цифра указанная в колонке №4 посчитана корректно: 93 кв.м. Х 1102 дол.США — 20% Х 30 лет = 1521 дол.США/мес.

Теперь, по идее, мы должны разделить этот платеж на уровень зарплаты и получить 532%. Но у специалистов Блумберг почему то получилось 372,3%! Но это, не столь важно. То, что у нас самая высокая ипотека в мире мы и так знали. Поэтому ее и не берем.

Но ведь взбудоражило другое — разница между уровнем зарплат и арендой! А вот с этими данными можно и нужно спорить.

Уровень средней зарплаты сервисом оценен в 286 дол.США или около 7500 грн. Сайт minfin.com.ua дает несколько иную информацию. То есть данные отличаются практически в 1,5 раза!

С арендой ситуация похожая. Numbeo предоставляет данные о размере аренды в 609 дол., а по данным консалтинговой компании SVDevelopment это 468, что в 1,3 раза меньше!

Что это означает?

Если поверить нашим исследованиям, то разница между зарплатой и арендой составит всего лишь 16%, а не заявленные Блумберг сенсационные 213%. И тогда мы наоборот окажемся на вершине списка самых доступных городов мира.

Но, на самом деле, нет доверия и к отечественным данным, потому, как все грешат усреднением, и обычно подсчитывают простое среднее арифметическое, а не вычисляют медиану, отсекая не характерные крайние числа.

Поскольку разница в данных существенная — это подчеркивает необходимость более качественного исследования на нашем рынке недвижимости.

ПРО РЫНОК АРЕНДЫ КИЕВА.

Вряд ли арендаторам стало легче от того, что данные не совсем корректные и мы не вторые с конца в мире.

Почему же аренда в столице столь высокая?

Если вы внимательно просмотрели список городов, то заметили, что в нем присутствуют преимущественно города из стран третьего мира. И наоборот — самые доступные города — из развитых стран. Это типичная ситуация для стран третьего мира — концентрация денежных потоков в их политических или финансовых столицах. Соответственно аренда жилья здесь очень высокая, поскольку большое количество трудовых ресурсов концентрируется именно здесь.

Второй важный момент — соответствие предложения спросу. Если за такие деньги собственники сдают квартиры, и сдают быстро, — значит цена приемлемая. Когда у людей нет возможности платить, они не будут этого делать. Нет спроса — цена снижается. Именно это произошло на рынке офисной недвижимости после 2013 г. Отсутствие спроса изменило ценовую политику. В жилом секторе этого не произошло, поскольку спрос стабильно высокий, несмотря на все катаклизмы.

Так может это сговор?

Как раз в случае с офисами, там еще можно допустить возможность договоренностей основных игроков — бизнес-центров. Но с жилым фондом?! Вы представляете, как сотни тысяч собственников встречаются и договариваться?! Я, нет. Это называется просто — рынок.

Тогда может это сговор риелторов?

Если бы риелторы могли договорится, то первое, что они бы сделали — договорились об увеличении своей комиссии при продаже до 10%, а при аренде — до 100%, минимум. А так, это все фантазии.

Соответственно, хорошей новостью для всех киевских арендаторов, является факт ввода в эксплуатацию большего количества нового жилья. Увеличение предложений, повлечет за собой обострение конкуренции, а значит и снижение стоимости аренды.

И пока есть активный спрос на жилье, квартиры в новостройках будут покупать, а новые дома строиться.

Александр Крыкницкий, директор Агентства загородной недвижимости “Старгород”