Как правильно заключить договор задатка при купле-продаже недвижимого имущества в Украине?

Как правильно заключить Договор задатка при купле-продаже недвижимости?

Купля-продажа недвижимости не всегда проходит без проблем – каждая квартира на вторичном рынке жилья имеет свою историю, в которой есть белые пятна не только для покупателя, но и для самого продавца-собственника.

Вот и выходит, что из запланированных сделок по покупке жилья претворяются в жизнь далеко не все.

Продавцы обычно требуют задаток, чтобы быть уверены, что жилье купят. Покупатели не всегда считают залог гарантией, что сделка состоится, и они не потеряют деньги. Как правильно поступить?

Договір завдатку Старгород

История об Алле и Ирине

Ирина живет в Киеве, хотя всегда хотела переехать за город на природу. Но когда оценила свою квартиру в родном городе и узнала расценки на загородные дома, энтузиазма у нее стало меньше. От продажи своего жилья она могла претендовать только на маленький домик в деревне. Нашла через интернет объявление, позвонила по телефону Алле, которая продавала неплохой дом, как раз на ту сумму, которую предлагала Ирина.

Женщина приехала, посмотрела будущее жилье. Оно ей понравилось. Тогда владелица Алла сказала, что ей нужны деньги на оформление окончательных документов, для чего предложила дать задаток в размере 1000 долларов. Ирина дала, даже не думая оформлять какие-либо договоры. Алла периодически (раз в месяц) звонила и рассказывала Ирине, какие проблемы возникают при оформлении дома. Впоследствии Алла сообщила, что увеличивает стоимость жилья. Она предложила приехать и добавить деньги на оформление. Потом перестала звонить и на звонки не отвечала.

В результате здание было продано другому покупателю, а Алла уже два года обещает вернуть деньги. Благо, Ирина не успела продать свое жилье и не осталась на улице. Судиться нет смысла — договор она не заключила, поэтому шансы вернуть деньги по расписке мизерные.

Слабым звеном в этой ситуации было отсутствие договора, удостоверяющего намерения, права и обязанности сторон. Такой договор дисциплинирует обе стороны договора — продавца и покупателя и заставляет их соблюдать договоренности.

Договор задатка Старгород

Какие виды договоров?

На сегодняшний день в Украине можно встретить следующие виды договоров, которые используют для обеспечения исполнения обязательств по купле-продаже недвижимого имущества в будущем:

  • Предварительный договор
  • Договор задатка
  • Договор о намерениях

Рассмотрим достоинства и недочеты каждого контракта.

Договір завдатку Старгород

Предварительный договор

Гражданский кодекс Украины определяет Предварительный договор, предшествующий Основному договору купли-продажи. То есть, он и должен выполнять обязательную функцию для двух сторон соглашения. То есть быть как раз тем т.н. «договором задатка», который покупатель и продавец хотели бы заключить, чтобы спокойно готовиться к договору купли-продажи.

Следовательно, данный договор полностью соответствует действующему законодательству и должен был бы закрыть все споры. Почему же он так не популярен?

Сила и слабость данного соглашения заключается в том, что Предварительный договор подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Даже иногда его называют нотариальным договором задатка.

С одной стороны стороны видят в нотариальном удостоверении больше гарантий и надежности.

С другой ему не хватает гибкости, которая так важна на нашем рынке недвижимости.

Во-первых, стороны имеют уплаты нотариальных услуг за заключение такого договора, плюс еще 1% от суммы «задатка».

Во-вторых, вы не сможете сменить нотариуса. Нотариус, заключавший Предыдущий договор, должен проводить и договор купли-продажи. В то же время нотариус может заболеть, уехать на отдых, выдвинуть дополнительные требования к соглашению. Стороны привязаны к нему. Это значительно ограничивает стороны.

В-третьих, нотариус не будет третьей стороной – гарантом. Он не сможет хранить «задаток» или документы, если стороны не доверяют друг другу. Не будет содержать средства как обеспечение выполнения условия по снятию с регистрации.

В-последнее, и самое главное, стороны обязаны указывать ту сумму продажи, которая будет указана и в Основном договоре. А в наших реалиях это не всегда тождественные цифры. Часто стороны договариваются указать меньшую сумму в договоре купли-продажи для экономии. Соответственно, если нарушить данный баланс, то или обе стороны нарушат Предыдущий договор и могут затем в судах отстаивать свои позиции или на Основном договоре покупатель может воспользоваться и приобрести объект за меньшую сумму, чем была договорена. Оба варианта довольно рискованны, поэтому в предыдущем договоре не пользуется большой популярностью.

Договор «задатка»

Договор задатка – это наиболее употребительное понятие для данного типа договоров. Это произошло из-за одной особенности задатка — возврата в двойном размере суммы задатка в случае отказа продавца от продаж.

Действующее законодательство наделяет Залог функциями обеспечения исполнения обязательств уже заключенных договоров. Подчеркнем уже заключенных. Поэтому сначала должен быть заключен Основной договор, а потом уже Договор задатка.

Следовательно, форма, предоставленная задатком законодателем, противоречит обычным общественным потребностям. Ведь на практике все наоборот – сначала должен быть Договор задатка, а затем Основной договор купли-продажи.

Обычно стороны производят полный расчет, заключая договор купли-продажи недвижимости, в момент его нотариального удостоверения, поэтому вопрос о задатке в этом случае не возникает.

Поэтому Договор задатка, как и само слово Залог, невозможно и не корректно использовать при сделках с недвижимым имуществом.

Договор о намерениях

Договор о намерениях, в отличие от Договора задатка, лишь устанавливает обязательство заключить Основной договор на определенных условиях в будущем. Он разделен от Основного договора, но определяет предмет, а также другие существенные условия Основного договора.

Обязательства, т.н. «задаток», в договоре можно прописать в виде аванса. И добавить норму, что авансовый платеж включается в сумму основного платежа по будущему договору отчуждения имущества и прописать штрафные санкции за невыполнение обязательств в двойном размере. Что удовлетворит все стороны.

Такой договор может быть не нотариальным и достаточно гибким для изложения всех особых условий для перехода права собственности на недвижимое имущество.

Обязательно следует прописать существенные условия данного договора, чтобы он имел юридическую силу. А именно:

информация об объекте недвижимости с полным описанием, включая адрес, основания обретения права собственности;
стоимость объекта недвижимости;
процедурные вопросы по организации сделки: как именно проходит расчет, сроки снятия предыдущих владельцев с регистрации, где и когда будет совершаться сделка, условия передачи объекту недвижимости новому владельцу, необходимость получения согласия супругов, условия уплаты нотариальных услуг, пошлины, платежа в Пенсионный фонд и налогов по Основному договору.

Договір завдатку Старгород

Вывод

Следовательно, действующая норма о Залоге не должна применяться на практике, поскольку она противоречит практике заключения сделок по недвижимому имуществу.

К сожалению, сегодня при заключении такого рода договоров в Украине существует риск мошенничества. И часто люди обращаются за юридической помощью уже после того, как были нарушены их права. На этом этапе гораздо сложнее получить положительный результат, а также требуются большие финансовые затраты. Поэтому следует обращаться к квалифицированному юристу за совершением юридически значимых действий. Это и дешевле, и уменьшает возможные риски.

Помощь с заключением договора задатка при купле-продаже недвижимости, и другие юридические услуги АН «Старгород».

Як правильно укласти договір завдатку

    Заявка на скачивание
    Материал будет отправлен на указанную почту