Як правильно укласти Договір завдатку при купівлі-продажу нерухомості?
Купівля-продаж нерухомості не завжди проходить без проблем — кожна квартира на вторинному ринку житла має свою історію, в якій є білі плями не тільки для покупця, а й для самого продавця-власника.
Ось і виходить, що із запланованих угод з купівлі житла втілюються в життя далеко не всі.
Продавці зазвичай вимагають завдаток, щоб бути впевненими, що житло куплять. Покупці не завжди вважають завдаток гарантією, що угода відбудеться і вони не втратять гроші. Як правильно вчинити?
Історія про Аллу та Ірину
Ірина живе в Києві, хоча завжди хотіла переїхати за місто, на природу. Але коли оцінила свою квартиру в рідному місті і дізналася розцінки на заміські будинки, ентузіазму у неї поменшало. Від продажу свого житла вона могла претендувати тільки на маленький будиночок в селі. Знайшла через інтернет об’яву, зателефонувала Аллі, яка продавала непоганий будинок, як раз на ту суму, яку пропонувала Ірина.
Жінка приїхала, подивилася майбутнє житло. Воно їй сподобалося. Тоді власниця - Алла сказала, що їй потрібні гроші на оформлення остаточних документів, для чого запропонувала дати завдаток у розмірі 1000 доларів. Ірина дала, навіть не думаючи оформляти якісь договори. Алла періодично (раз на місяць) дзвонила і розповідала Ірині, які проблеми виникають при оформленні будинку. Згодом Алла повідомила, що збільшує вартість житла. Вона запропонувала приїхати і додати грошей на оформлення. Потім перестала дзвонити і на дзвінки не відповідала.
В результаті будинок було продано іншому покупцеві, а Алла вже два роки обіцяє повернути гроші. Благо Ірина не встигла продати своє житло і не залишилася на вулиці. Судитися сенсу немає —договір вона не уклала, тому шанси повернути гроші по розписці мізерні.
Слабкою ланкою в цій ситуації, була відсутність договору, який засвідчить наміри, права та обов'язки сторін. Такий договір дисциплінує обидві сторони договору — продавця і покупця, і примушує їх дотримуватися домовленостей.
Які є види договорів?
На сьогоднішній день в Україні можна зустріти наступні види договорів, які використовують для забезпечення виконання зобов'язань щодо купівлі-продажу нерухомого майна в майбутньому:
- Попередній договір
- Договір завдатку
- Договір про наміри
Розглянемо переваги і недоліки кожного договору.
Попередній договір
Цивільний кодекс України визначає Попередній договір, як той що передує Основному договору купівлі-продажу. Тобто він і має виконувати зобовязальну функцію для двох сторін угоди. Тобто бути, якраз, тим т.зв. “договором завдатку”, який покупець і продавець хотіли б укласти, щоб спокійно готуватися до договору купівлі-продажу.
Отже даний договір повністю відповідає чинному законодавству і мав би закритти всі суперечки. Чому ж він такий не популярний?
Сила і слабкість даної угоди в тому, що Попередній договір підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Навіть інколи його називають “нотаріальним договором завдатку”.
З одного боку сторони бачать в нотаріальному посвідченні більше гарантій і надійності.
З іншого йому бракує гнучкості, яка така важлива на нашому ринку нерухомості.
По-перше, сторони мають заплати нотаріальні послуги за укладення такого договору, плюс ще 1% від суми “завдатку”.
По-друге, ви не зможете змінити нотаріуса. Нотаріус, який укладав Попередній договір, має проводити і договір купівлі-продажу. В той же час, нотаріус може захворіти, поїхати на відпочинок, висунути додаткові вимоги до угоди. Сторони прив'язані до нього. Це значно обмежує сторони.
По-третє, нотаріус не буде третьою стороною - гарантом. Він не зможе зберігати “завдаток” або документи, якщо сторони не довіряють один одному. Не буде утримувати кошти, як забезпечення виконання умови по зняттю з реєстрації.
В-останнє, і найголовніше, - сторони зобов'язані вказувати ту суму продажу, яка буде вказана і в Основному договорі. А в наших реаліях це не завжди тотожні цифри. Часто сторони домовляються зазначити меншу суму в договорі купівлі-продажу задля економії. Відповідно, якщо порушити даний баланс, то або обидві сторони порушать Попередній договір і можуть потім в судах відстоювати свої позиції або на Основному договорі покупець може скористатись і придбати об'єкт за меншу суму ніж була домовлена. Обидва варіанти досить ризиковані, тому Попередній договорі не користується великою популярністю.
Договір “завдатку”
Договір завдатку - це найбільш вживане поняття для даного типу договорів. Це сталось через одну особливість завдатку - повернення в подвійному розмірі суми завдатку у разі відмови продавця від продажу.
Чинне законодавство наділяє Завдаток функціями забезпечення виконання зобов’язань вже укладених договорів. Підкреслимо - вже укладених.Тож спочатку має бути укладений Основний договір, а потім вже Договір завдатку.
Отже, форма, яку надав завдатку законодавець, суперечить звичайним суспільним потребам. Адже на практиці все навпаки - спочатку має бути Договір завдатку, а потім Основний договір купівлі-продажу.
Зазвичай сторони здійснюють повний розрахунок, укладаючи договір купівлі-продажу нерухомості, у момент його нотаріального посвідчення, тому питання щодо завдатку в цьому разі не виникає.
Тому Договір завдатку, як і саме слово Завдаток - не можливо і не коректно використовувати при угодах з нерухомим майном.
Договір про наміри
Договір про наміри, на відміну від Договору завдатку — лише встановлює зобов’язання укласти Основний договір на певних умовах у майбутньому. Він відокремлений від Основного договору, але визначає предмет, а також інші істотні умови Основного договору.
Зобов'язання, т.зв. “завдаток”, в договорі можна прописати у вигляді авансу. І додати норму, що авансовий платіж включається в суму основного платежу за майбутнім договором відчуження майна, та прописати штрафні санкції за не виконання зобов’язань у подвійному розмірі. Що задовольнить всі сторони.
Такий договір може бути не нотаріальним і достатньо гнучким для викладення всіх особливих умов переходу права власності на нерухоме майно.
Обов'язково слід прописати істотні умови даного договору, щоб він мав юридичну силу. А саме:
- інформація про об’єкт нерухомості з повним описом, включаючи адресу, підстави набуття права власності;
- вартість об’єкта нерухомості;
- процедурні питання з організації угоди: як саме проходить розрахунок, строки зняття попередніх власників з реєстрації, де і коли відбуватиметься угода, умови передачі об’єкту нерухомості новому власнику, необхідність отримання згоди подружжя, умови сплати нотаріальних послуг, мита, платежу у Пенсійний фонд та податків за Основним договором.
Висновок
Отже, чинна норма про Завдаток не повинна застосовуватись на практиці, оскільки вона суперечить практиці укладання угод з нерухомого майна.
Нажаль, сьогодні при укладанні такого роду договорів в Україні існує ризик шахрайства. І часто люди звертаються по юридичну допомогу вже після того, як були порушені їхні права. На цьому етапі набагато складніше отримати позитивний результат, а також потрібні великі фінансові витрати. Тому слід звертатися до кваліфікованого юриста до вчинення юридично значимих дій. Це і дешевше, і зменшує можливі ризики.
Юридичні консультації та послуги з нерухомості - https://stargorod.kiev.ua/poslugy-nerukhomist-stargorod