Договір оренди. Усі деталі безпечної угоди

В наш час став прописною істиною той факт, що при оренді житла сторони повинні  укладати Договір оренди. Навіть якщо ви орендуєте у родича, це не уберігає вас від ускладнень при розв’язанні непростих побутових ситуацій. Навіть більше – близькі взаємовідносини шкодять тверезому розрахунку і чіткому відстоюванні своєї позиції. Тому радимо обов’язково підписувати Договір.

Чим чіткіше він прописаний, чим більше питань в ньому обумовлено, тим простішими у вас в подальшому будуть взаємовідносини, оскільки кожен знатиме свої кордони дозволеного. Договір це не лише юридичний захист, але й психологічний стримуючий фактор. Договір укладається в двох екземплярах і підписується обома сторонами (орендарем і орендодавцем), тільки тоді він матиме юридичну силу.

Що обов’язково має бути в Договорі оренди:

1. Істотні умови ваших домовленостей, а саме: найменування сторін, характеристики житла, предмет договору, права та обов’язки сторін, відповідальність, умови дострокового розірвання, строк на який укладається договір, розмір, спосіб, форма та строки внесення орендної плати. 
2. Вичерпний перелік осіб, які будуть проживати. Ці особи набувають рівних з наймачем прав та обов’язків щодо володіння та користування житлом.
3. Чітко визначено цільове використання приміщення. Якщо приміщення здано для проживання, там не повинні влаштувати лабораторію, офіс чи танцмайданчик.
4. Хто і коли сплачуватиме за комунальні та експлуатаційні послуги.
5. До якого числа щомісяця буде сплачуватись оренда.
6. Умови перегляду орендної плати.
7. Як часто і за яких умов може приходити власник.
8. Хто здійснюватиме поточний ремонт.
9. Як будуть фіксуватись фінансові взаєморозрахунки. Це може бути окремий лист взаєморозрахунків скріплений підписами обох сторін, де відмічатимуть щомісячні проплати. Він також буде доказом сплати за оренду.
10. На все майно, яке є в приміщенні має бути складений детальний опис, в якому вказано марку, модель, назву приладу або речі, а також ступінь їх зносу. В такому разі ви уникнете взаємних звинувачень в знищенні або пошкодженні майна.
11. До Договору обов’язково має бути Акт прийому-передачі нерухомого майна, який підписується під час заселення орендаря. В ньому засвідчується передання в належному стані обіцяного житла. Він підписується і при виселенні. Це убезпечить обидві сторони від зайвих претензій щодо неналежного стану переданого приміщення та не виконаних обіцянок.

Що варто знати:

• Якщо не вказати термін дії Договору, то згідно Цивільного кодексу, він вважатиметься підписаним на 5 років.
• Якщо термін оренди перевищує 3 роки, то Договір потребує нотаріального посвідчення і державної реєстрації. В даному випадку вам потрібно буде сплатити за нотаріальні послуги та 1% від загальної вартості оренди за весь період. В подальшому сплачувати податки до державного бюджету. Який їх розмір, читайте в нашій статті – Податки при оренді
• Якщо Договір укладається на період більше 1 року, він вважається довгостроковим і вступають в сили окремі положення Цивільного кодексу: у орендаря з’являється переважне право на викуп; розрив договору можливий при заборгованості більшої за 6 місяців, а не за 2 рази, як в короткостроковому. 
• Одностороння зміна розміру орендної плати не допускається. 
• Плата за оренду вноситься щомісячно, якщо інше не встановлено Договором.
• Якщо орендар продовжує користуватися житлом після закінчення строку Договору оренди, то за відсутності заперечень орендаря протягом одного місяця, Договір вважається поновленим на строк, який був раніше встановлений Договором.
• У разі зміни власника житла, переданого в оренду, до нового власника переходять права та обов’язки орендодавця.
• Орендар, який належно виконує свої обов’язки за Договором оренди, після спливу строку Договору має переважне право перед іншими особами на укладення Договору на новий строк.
• Орендар, який належно виконує свої обов’язки за Договором, у разі продажу, має переважне право перед іншими особами на її придбання. Якщо Договір укладено на термін більше 1 року. 
• Орендар зобов’язаний у присутності орендодавця перевірити справність речей та приладів. Якщо орендар не переконається у їх справності, річ вважається такою, що передана йому в належному стані.
• До вимог про відшкодування збитків у зв’язку з пошкодженням майна, яке було передано орендарю, а також до вимог про відшкодування витрат на поліпшення майна, застосовується позовна давність в один рік.
• Одночасно з правом оренди будинку орендарю надається право користування земельною ділянкою, на якій він знаходиться, а також право користування земельною ділянкою, яка прилягає до будівлі або споруди, у розмірі, необхідному для досягнення мети оренди.
• Орендар має право у будь-який час відмовитися від Договору оренди: 1) Письмово попередивши про це орендодавця за три місяці. Якщо орендар звільнив помешкання без попередження, орендодавець має право вимагати від нього плату за оренду житла за три місяці; 2) Якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому; 3) Якщо власник не виконує свого обов’язку щодо проведення капітального ремонту. 
• Власник може розірвати Договір достроково у разі: 1) Необхідності використання житла для його проживання та членів його сім’ї. Він повинен попередити орендаря про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці; 2) Невнесення орендарем плати за оренду житла за шість місяців, а при короткостроковому наймі – понад два рази або за період встановлений в Договорі; 3) Руйнування або псування житла орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає; 4) Якщо орендар або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів; 5) Якщо орендар передав житло в суборенду без згоди власника; 6) Орендар своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження майна; 7) Орендар не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов’язок проведення капітального ремонту був покладений на нього. 

Не качайте перший ліпший договір з інтернету. Ви повинні пересвідчитись, що він захищає вас і забезпечує ваші права.