Блог про нерухомість - АН Старгород

Як не втратити гроші при здачі в оренду квартири чи будинку?

Здача в оренду це не лише приємний пасивний заробіток. Для того, щоб ви справді були в плюсі і отримали дохід, вам потрібно докласти деяких зусиль. Інакше ви можете зіштовхнутись з рядом проблем:

  • зникнуть дорога побутова техніка і меблі
  • пошкодять оздоблення і обладнання, затоплять сусідів і зникнуть
  • залишать після себе неоплачені борги по комунальним послугам
  • будуть шантажувати податковими перевірками та штрафами
  • вас звинуватять в крадіжці майна орендарів
  • нав'яжуть купівлю речей або ремонтні роботи, за рахунок орендної плати
  • вам не будуть вчасно плати за оренду

Для того, щоб у вас не виникало таких проблем необхідно виконати ряд дій:

  1. Перевірити орендарів
  2. Укласти договір оренди
  3. Подбати про фінансову безпеку
  4. Контролювати орендарів весь період проживання

Все це ви можете зробити самостійно або звернувшись до агентства нерухомості. Розглянемо детальніше кожен з варіантів.

Самостійна перевірка орендарів

  • Перевірка орендарів

Ви повинні обрати тих людей, від яких у вас не буде ні лиха, ні проблем. Тому ви повинні для себе визначити чи можна цим людям довірити ваше майно, чи не пошкодять вони його безповоротно, чи платоспроможні вони, не конфліктні, порядні, охайні. Саме ви вправі визначати ті рамки в яких вам буде комфортно здавати житло. І орендарі вже повинні під них підлаштовуватись. Якщо ваші рамки не жорсткі і не чіткі, будьте готові, що орендарі запропонують свої і не факт, що вони вам сподобаються.

Як це можна зробити? Є три сита через які ви можете просіяти кожного кандидата - це 1.поведінка під час телефонної розмови, 2.під час зустрічі на квартирі, 3.юридична перевірка.

Під час телефонної розмови звертайте увагу на наступні речі:

  • Чи спокійно розмовляє кандидат чи не дратується, проявляє неспровоковану агресію, підвищує голос. Особливо важливо чи немає наркотичного чи алкогольного збудження. Крайній емоційний стан, також має викликати пересторогу, тому що на “холодну” голову рішення у даної особи може бути кардинально протилежне.
  • Якщо ухиляється від певних запитань, поверніться до них і прослідкуйте за тоном і швидкістю відповіді. Якщо відповідає із затримкою, невпевнено - це може бути свідченням введення в оману.
  • Обіцяє зняти “всліпу”, навіть не бачивши. Просить зняти з реклами і нікому більше не показувати. Швидке позитивне рішення, так само швидко перетворюється на негативне. У вашого об'єкта десятки нюансів про які орендар міг не знати. І при перегляді вживу вони зіграють вирішальну роль. Наприклад, наявність діючої артилерійської частини за вікном або базару. Для когось це плюс (військові, пенсіонери), а для когось суттєвий недолік.

Задайте важливі для вас запитання:

  • Хто буде проживати? ? Якого віку і статі? Чи будуть проживати домашні тварини?

Ви маєте розуміти, що у житла є свій ресурс. Знос буде різний при проживанні в однокімнатній квартирі двох осіб чи пяти. По різному використовують житло троє чоловіків і троє жінок. Якщо орендарі не мають між собою родинної спорідненості - це більш хитка основа майбутніх орендних платежів та тривалості проживання.

Натомість перестороги щодо малолітніх дітей та тварин є надмірними. Вони можуть спричинити менше біди, ніж чоловік і дружина під час сварки. Або просто неохайні люди. Для виправлення будь-яких недоліків у вас є гарантійний платіж (“останній місяць”) і щомісячний контроль за станом приміщення. Якщо будуть пошкодження, ви маєте повне право зобов'язати відновити стан. А відсікаючи орендарів з дітьми і домашніми тваринами ви позбуваємось одного з самих платоспроможних прошарків населення.

Якщо діти відвідують школу або садок поряд з вашим будинком - прив'язаність та лояльність до вашого помешкання забезпечена.

Для мешканців з тваринами ви можете запропонувати більший гарантійний платіж або вищу плату за оренду. Так всі будуть мати вигоду. Ви - більше доходу або більше гарантій. Вони - вподобане житло з прозорими умовами.

До поширених негативних стереотипів варто віднести перестороги щодо одиноких, молодих дівчат та хлопців. Їх фінансування зачасту не менш стабільне, ніж у працюючих дорослих.

Про молоді пари думають, що вони можуть розбігтись через 2-3 місяці, тому їм не вигідно здавати. Звичайно, така ймовірність є. Але свої ризики можна звести до мінімуму і вони у вас ще й весілля відсвяткують. Варто лише задати уточнюючі запитання:

Скільки ви вже разом? - Довготривала історія взаємовідносин свідчить про міцні стосунки і вміння проходити через кризи.

Ким працюєте? - Важливо для визначення платоспроможності орендарів. Цілком ймовірно, що зарплати одного буде достатньо для сплати оренди. Тому ви можете не перейматись їх сердечними колізіями. Особливо, якщо вони ще й іногородні (див. наступне запитання).

Звідки приїхали? - Якщо місце проживання знаходиться далеко від орендованого житла, їм проблематичніше буде з'їхати. Жити все одно десь потрібно. Навіть якщо вони розійдуться, винаймати продовжить один з них самостійно або запросить когось-ще для спільного проживання.

Чи орендували раніше? - Якщо, так, то вони вже підготовлені до самостійного життя і знайомі з усіма ризиками та обов'язки орендаря. Важливо дізнатись чому з'їхали, скільки прожили. Попросити телефон попереднього власника. Він може розповісти чого вам очікувати.

Т.зв. "роботяги" - курять, п'ють, смітять. Подекуди це має місце. Але, як правило, і житло, яке їм здають в оренду не вищої якості і мало кому підходить.

У біженців є інше клеймо - вони приїхали тимчасово та/або не платоспроможні, оскільки залишились без роботи. По-перше, це не людяно. По-друге, чітко проговоріть всі умови і все стане зрозумілим і прозорим. На скільки приїхали? Чи здатні регулярно платити? Є джерело доходів? Чи достатньо заощаджень? Якщо відповіді вас вдовільнять, згадайте приказку: "немає нічого більш постійного, ніж тимчасове". Можливо вони знайдуть тут свій другий дім.

Інші національності. Тут важливо не міряти всіх однією лінійкою. Як не можна міряти і всіх українців. Кожна сім'я і кожна людина унікальна. У вас можуть бути проблемні шведи і чудові цигани. Для їх перевірки краще попросити рекомендації від попередніх власників.

  1. Ви будете з чоловіком/дружиною чи його/її рішення не важливе? - Одразу дає розуміння хто приймає рішення і знімає можливу майбутню відговорку - “потрібно порадитись з …”. Якщо думка іншої половинки важлива - наполягайте на присутності.
  2. На який термін плануєте знімати в оренду? - З'ясуйте чи співпадають ваші очікування по терміну оренди. Вас можуть обманути. Тому повідомте, що в договорі оренди буде пункт, згідно якого орендар втрачає гарантійний платіж (т.зв. плату за останній місяць), якщо зїжджає достроково. По реакції ви побачите чи готовий орендар дотримуватись свого слова по термінам.
  3. Коли вам потрібно поселитися? - Чи готові ви так швидко прийняти орендаря або чи готові ви його так довго чекати. Допоможе вам визначитись з термінами заселення.

Під час особистої зустрічі звертайте увагу на наступні речі:

  • Чи вчасно потенційний орендар прийшов на зустріч? - Пунктуальність свідчення дисципліни. Фінансової теж.
  • Який в нього зовнішній вигляд? - Ймовірно незабаром так виглядатиме ваше житло.
  • Яка поведінка? - Десятки дрібних деталей розкриють характер і особисті якості орендаря, які так важливі для вашого майбутнього спокою.
  • Оцініть його порядність? - Якщо він намагався “кинути” агента, це свідчення його моральних якостей. Отже, потенційно він готовий ошукати і вас, якщо виправдає цю дію для себе.

Задайте важливі для вас запитання:

  • Ким працюєте? - Важливо для визначення платоспроможності орендарів.
  • Чи буде можливість сплачувати оренду, якщо затримують зарплату? - Ви повинні відразу проговорити форс-мажорні обставини, щоб потім це не було відмовкою і причиною затримок. Для порівняння приведу практику в Західній Європі - там орендарі сплачують наперед весь термін проживання, мінімум за 6 міс. У нас, ще досить лояльні умови для орендарів.

  1. Ви готові заплатити одразу за перший та останній місяць проживання? - Це ще одна перевірка на платоспроможність. Відмовка, про те, що важко одразу заплатити таку суму не повинна на вас подіяти. Гарантійний платіж - це ваша безпека, а не можливість його оплатити - свідчення хиткості фінансового становища орендаря. Можливо йому потрібно інше житло підшукати.

  • Де орендували раніше? - Попередня історія проживання розповість про те, які вони орендарі. Важливо дізнатись чому з'їхали, скільки прожили, де їх батьківщина. Попросити телефон попереднього власника. Він може розповісти чого вам очікувати.
  • Чим займаєтесь крім роботи? - Хобі може розкрити більше інформації про потенційного орендаря. Ви зрозумієте чи відповідає він вашому портрету орендаря.
  • Ви палите? - Як мінімум ви повинні повідомити про свою позицію з цього приводу. Чи дозволено палити і де це можна робити.

Юридична перевірка:


  1. Договір оренди

Обов'язково укладайте Договір оренди. Він захищає вас від проблем описаних на початку статті. Він дає вам підстави отримати компенсацію за завдану шкоду вашому житлу. І оберігає вас від зустрічних претензій.

Договір має вас захищати, грамотно і коректно складений. Із чітко прописаними умовами, правами, обов'язками та відповідальністю сторін. Як це зробити, читайте в нашій статті - Договір оренди

Що власник має знати перед підписанням Договору оренди:

  • Радимо заключати Договір оренди на строк до одного року. Тоді не будуть діяти окремі положення Цивільного кодексу: про переважне право на викуп і термін дозволеної заборгованості зменшиться з 6 місяці до 2 разів.
  • Зробіть копію паспорту всіх проживаючих. Це полегшить їх пошук на випадок порушення ними умов оренди і раптового від’їзду.
  • Встановіть, яка заборгованість буде для вас допустимою – місяць, два чи три. При відсутності такого пункту діятиме норма Цивільного кодексу, яка дозволяє орендарю заборгувати від 2 до 6 місяців.
  • Внесіть в Договір заборону на суборенду. Тобто право орендаря на повторну здачу житла. Житло можуть без відома повторно здати. Тому краще одразу викреслити таку можливість.
  • Варто вказати чи дозволено орендарям утримувати тварин.
  • Чітко домовтесь про періодичність, частоту і умови відвідин вами вашого житла. Чим менше ви будете порушувати їх спокій, тим кращі у вас будуть взаємовідносини. Але не варто забувати перевіряти стан приміщення і дотримання орендарями обумовлених між вами правил проживання. Безконтрольне проживання може призвести до згубних наслідків, так, що ви не впізнаєте вашу квартиру. Довіряй, але завжди перевіряй! Одне із золотих правил орендодавця.
  • Бажано одразу брати т.зв. "плату за останній місяць" – гарантійний платіж, у розмірі місячної орендної плати. Вона залишається у власника до моменту звільнення орендарем квартири і повертається йому в повному обсязі, за умови повного дотримання ним Договору. Це дозволить орендодавцю перекрити можливу заборгованість з комунальних платежів та вартість дрібного ремонту.
  • Власник може розірвати Договір достроково у разі: 1) Необхідності використання житла для його проживання та членів його сім'ї. Він повинен попередити орендаря про розірвання договору не пізніше ніж за два місяці; 2) Невнесення орендарем плати за оренду житла за шість місяців, а при короткостроковому наймі - понад два рази або за період встановлений в Договорі; 3) Руйнування або псування житла орендарем або іншими особами, за дії яких він відповідає; 4) Якщо орендар або інші особи, за дії яких він відповідає, використовують житло не за призначенням або систематично порушують права та інтереси сусідів; 5) Якщо орендар передав житло в суборенду без згоди власника; 6) Орендар своєю недбалою поведінкою створює загрозу пошкодження майна; 7) Орендар не приступив до проведення капітального ремонту, якщо обов'язок проведення капітального ремонту був покладений на нього.
  • Орендар має право у будь-який час відмовитися від Договору оренди: 1) Письмово попередивши про це орендодавця за три місяці. Якщо орендар звільнив помешкання без попередження, орендодавець має право вимагати від нього плату за оренду житла за три місяці; 2) Якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому; 3) Якщо власник не виконує свого обов'язку щодо проведення капітального ремонту.

  1. Фінансова безпека

Укладений договір і перевірка орендарів зніме більшість проблемних питань. Проте залишиться останній маніпулятивний інструмент, яким іноді не гребують користуватись орендарі. Це притягнення власника нерухомості до відповідальності, за несплату податків за отриманий дохід від оренди житла. Через погрози передати інформацію Державній фіскальній службі, орендар може добитись того, що йому пробачать його прогрішення та шкоду, яку він завдав вашому житлу.

Штрафні санкції досить значні.

За несплату податків діє штраф у розмірі суми несплаченого податку плюс 25 відсотків суми податку, що підлягає нарахуванню та/або сплаті до бюджету (ст.127.1 ПКУ). Якщо сума несплачених відрахувань до бюджету перевищує 51 000 грн. (3000 неоподатковуваних мінімумів доходів громадян), додатково буде нараховано штраф від 85 до 170 тис.грн. (ст. 212.1 ККУ).

Як вберегтися від штрафів та можливих маніпуляцій з боку орендаря? Ви можете сплачувати податки, як фізична особа. Або зареєструватись, як фізична особа-підприємець на 2 чи 3 групі єдиного податку. Або передати власне майно в оперативне управління особі чи організації, яка має відповідні напрямки діяльності: агентство нерухомості, консалтингова компанія, тощо.

Більш детально про вигоди різних варіантів оподаткування читайте в нашій статті - Податки при оренді

  1. Контроль орендарів

Сам по собі Договір оренди не буде працювати, якщо ви не будете слідкувати за його дотриманням. Тільки постійний контроль за станом житла та виконанням всіх умов договору надасть вам гарантії своєчасної оплати, збереження майна та відсутності проблем при виселенні орендарів.

Візьміть собі за правило один раз на місяць відвідувати власне помешкання задля контролю стану приміщення, виконання умов договору та фіксації показників лічильників. Це буде дисциплінувати орендарів та подасть їм сигнал, про неможливість зловживань та порушень умов договору.

В такому випадку ви відразу помітите, а орендарям буде важче приховати, що вони пошкодили ваші меблі, підлогу чи стіни. Не виконують умови про не паління в квартирі. Завели морську свинку і кота.

При спілкуванні з орендарями не варто надто зближуватись аби це не було використано ними для просування особливих умов та послаблень. Наприклад, платити вам із затримками, поселити ще декількох мешканців, тощо.

Фіксуйте всі ваші домовленості в письмовому вигляді: або на папері або в вайбері/телеграмі (обов'язково робіть скріншоти переписки) або по електронній пошті.

Будь-які поліпшення у вашому житлі зроблені орендарями повинні відбуватись лише з вашої згоди і при прискіпливому контролі фінансової частини. Інакше вони можуть купити або виконати певні роботи по завищеній ціні.

При виникненні конфліктних ситуацій - домовляйтесь з урахуванням ваших інтересів та з опорою на умови Договору оренди. Занадто жорстка позиція може призвести до втрати орендарів. Що не зовсім вигідно. Ви втратите певний час поки будете шукати нових. А це ваші гроші, які ви не заробили через невдалі переговори. Якщо ви відвідаєте без попередження житло, яке здаєте в оренду, вас можуть звинуватити в крадіжці майна орендарів. Застосування сили та примусове виселення, також карається законом. Але й занадто прогинатись теж не вигідно. Зважте, тимчасовий простій може бути вигіднішим від тих поступок, яких хочуть від вас орендарі. Або вам просто без них буде спокійніше.

Здача в оренду через рієлтора агентства нерухомості

Переваги звернення до агентства нерухомості

  • Отримаєте поради по підготовці житла до оренди
  • Отримаєте поради, як дорожче і швидше здати житло в оренду
  • Надасть максимально точну оцінку вартості оренди
  • Запропонує ваше житло наявній клієнтській базі, що пришвидшить здачу в оренду
  • Самостійно зробить фотографії, напише текст оголошення і займеться просуванням вашого житла, щоб було якнайбільше звернень
  • Будуть приймати і опрацьовувати всі звернення, домовлятись і узгоджувати час зустрічі
  • Проведуть показ, навіть без вашої особистої присутності
  • Проведуть переговори
  • Проведуть перевірку орендарів
  • Укладуть договір оренди, який забезпечить ваші права та закріпить відповідальність орендарів

Недоліки

  • Потрібно контролювати їх роботу: якої якості фотографії та текст, де розміщено оголошення, кого приводять. Особливо, якщо ви не оплачуєте їх послуги.
  • Необхідно перевірити чи справді це агент з нерухомості.
  • Можуть уникати подальшої відповідальності.
  • Можливо доведеться оплачувати їх послуги, якщо хочете, щоб вони відстоювали ваші інтереси.

Як знайти відповідальне АН?

  • Запитати у знайомих
  • Пошукати відгуки в мережі Інтернет
  • Спитати у громадськості про відгуки. Наприклад, в регіональних групах у Фейсбуці чи Вайбері
  • Перевірте реєстрацію за кодом ЄДРПОУ на сайті Міністерства юстиції України https://online.minjust.gov.ua або через ресурс https://opendatabot.ua
  • Перевірити приналежність до найбільших громадських організацій України - АСНУ http://www.asnu.net/ та ССНУ https://sfnu.ua/
  • У відповідального агентства нерухомості має бути свій офіс і сайт. У випадку конфліктної ситуації ви знаєте куди звертатись і де знайти
  • Дізнайтесь чи агент справді працює в даному агентстві - подивіться чи є він в списку агентів на сайті, подзвоніть в агентство.

Важливо зазначити, яка відмінність між зверненням до агентства нерухомості та до ріелтора-одинака.

Ми всі люди, а люди хворіють, відпочивають і навіть змінюють рід діяльності. У випадку звернення до агентства нерухомості буде можливість задіяти іншого спеціаліста. У випадку звернення до ріелтора-одинака - ні. Комісійні вони отримують однакові.
Юридичні консультації та послуги з нерухомості - https://stargorod.kiev.ua/poslugy-nerukhomist-stargorod