fbpx

Як правильно укласти договір завдатку при купівлі-продажу нерухомості?

Як правильно укласти договір завдатку при купівлі-продажу нерухомості?

Купівля-продаж нерухомості не завжди проходить без проблем — кожна квартира на вторинному ринку житла має свою історію, в якій є білі плями не тільки для покупця, а й для самого продавця-власника.

Ось і виходить, що з намічуваних угод з купівл іжитла втілюються в життя не більше чверті. Продавці зазвичай вимагають завдаток, щоб бути впевненими, що житло куплять. Покупці теж вважають завдаток гарантією, що квартира нікуди не піде. А як на ділі?

Договір завдатку Старгород

Безповоротний платіж

Ірина живе в Кілії, хоча завжди хотіла переїхати до Одеси. Але коли оцінила свою квартиру в рідному місті і дізналася одеські розцінки на житло, ентузіазму у неї поменшало: від продажу свого житла вона могла претендувати тільки на будиночок в селі. Знайшла через інтернет об’яву, зателефонувала  Аллі, яка продавала непоганий будиночок поруч з Одесою, як раз на ту суму, яку пропонувала Ірина.

Жінка приїхала, подивилася майбутнє житло, воно їй сподобалося. Тоді Алла сказала, що їй потрібні гроші на оформлення остаточних документів, для чого запропонувала дати завдаток у розмірі 1000 доларів. Ірина дала, навіть не думаючи оформляти якісь договори. Алла періодично (раз на місяць) дзвонила і розповідала покупниці, які проблеми виникають при оформленні будинку, а потім, з її слів, господиня захотіла збільшити вартість житла. Алла пропонувала приїхати і додати грошей на оформлення. Потім перестала дзвонити і на дзвінки не відповідала.

В результаті будинок було продано іншому покупцеві, а Алла вже два роки обіцяє повернути гроші. Благо Ірина не встигла продати житло в Кілії і не залишилася на вулиці. Судитися за 1000 доларів, та ще в іншому місті, невдалій покупательці сенсу немає — більше витратить на дорогу і адвоката.

Проблема в тому, що договір завдатку не був оформлений, а треба б. Завдаток, оформлений відповідно до вимог закону, є важливою ланкою майбутньої угоди, що вимушує обидві сторони договору — продавця і покупця — дотримуватися домовленості.

Договор задатка Старгород

Оформлення договору «завдатку» — нюанси

Все частіше агентства пропонують клієнтам укласти так званий договір «Завдатку». Який на практиці називається — договір про наміри, відповідно до якого виплачується певний авансовий платіж.

Для покупців це захист від недобросовісних продавців, які завжди шукають, як вигідніше продати свою нерухомість. Для продавців — завдаток гарантує те, що покупець не «зіскочить». Тобто, договір «завдатку»  потрібен усім сторонам, у тому числі й агентству,  яке відповідає за проведення основної угоди в рамках домовленостей між сторонами.

Договір про наміри укладається на період збирання, перевірки та підготовки документів до укладення основної угоди. За порушення умов вищевказаного договору, відповідно до закону, в ньому може бути передбачена відповідальність у вигляді штрафних санкцій. Якщо цей договір складено некоректно — тобто не містить всіх істотних умов, які перейдуть потім в основний договір — значимість цього документа зводиться до нуля.

Істотними умовами такого договору є:

  • інформація про об’єкт нерухомості з повним описом, включаючи адресу, підстави набуття права власності;
  • вартість об’єкта нерухомості, за якою, як правило сторони прив’язуються до курсу долара в «Приватбанку», який найбільш наближений до ринкового;
  • процедурні питання з організації угоди (як саме проходитиме розрахунок, строки зняття попередніх власників з реєстрації, де і коли відбуватиметься угода, умови передачі об’єкту нерухомості новому власнику, необхідність отримання згоди чоловіка (жінки) сторін, умови сплати нотаріальних послуг, мита, платежу у Пенсійний фонд та податків за Основним договором);
  • сторони прописують авансовий платіж, та штрафні санкції, як гарантію виконання сторонами взятих на себе домовленостей.

Договір завдатку Старгород

Чим відрізняється нотаріальний і не нотаріальний договори завдатку?

Згідно чинного законодавства України — договір завдатку підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, за його укладання  крім послуг нотаріуса сплачується мито. Однак законодавство, судова практика та науково-практичні статті з цього питання свідчать про те, що не все так просто, як здавалося.

Із визначення завдатку в цивільному кодексі можна зробити висновок про те, що він забезпечує виконання  зобов’язань вже укладених договорів. Тож спочатку має бути укладений договір, який забезпечуватиметься завдатком.

Договір завдатку має містити дані про основний договір, виконання якого забезпечено завдатком, розмір грошової суми (вартість майна), переданої як завдаток, перелік дій (випадків бездіяльності) сторін договору, які спричиняють настання  правових наслідків,  порядок і строки повернення завдатку боржником.

Договір про наміри, на відміну від договору завдатку — лише встановлює зобов’язання укласти основний договір на певних умовах у майбутньому,  він відокремлений від основного договору,але визначає предмет, а також інші істотні умови основного договору.

Отже, форма, яку надав завдатку законодавець, суперечить звичайним суспільним потребам.

Зазвичай сторони здійснюють повний розрахунок, укладаючи договір купівлі-продажу нерухомості, у момент його нотаріального посвідчення, тому питання щодо завдатку в цьому разі не виникає. На практиці сторони укладають договір про наміри, який забезпечують авансом, прописуючи норму, що авансовий платіж включається в суму основного платежу за майбутнім договором відчуження майна, та прописуючи штрафні санкції за не виконання зобов’язань.

Договір завдатку Старгород

Висновок

Отже, чинна норма про завдаток не застосовується на практиці, оскільки законодавець сформулював цю норму неточно. Нажаль, сьогодні при укладанні такого роду договорів в Україні існує ризик шахрайства. І часто люди звертаються по юридичну допомогу вже після того, як були порушені їхні права. На цьому етапі набагато складніше отримати позитивний результат, а також потрібні великі фінансові витрати. Тому слід звертатися до кваліфікованого юриста до вчинення юридично значимих дій. Це і дешевше, і зменшує можливі ризики.

Читайте також «Купівля квартири в новобудові: особливості, ризики, застереження, оцінка правочинів.»

Допомога з договором завдатку при купівлі-продажу нерухомості, дивіться всі юридичні послуги від АН «Старгород».

Як правильно укласти договір завдатку

Заявка на скачивание
Материал будет отправлен на указанную почту