fbpx

Як продати пай сільгосппризначення?

Відповідно до пп.14, 15 перехідних положень Земельного Кодексу України до кінця 2017 року забороняється купівля-продаж або іншим способом відчуження, а також зміна цільового призначення  земельних ділянок, виділених власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства.

Вийнятком є:

  • передача земельних паїв у спадщину,
  • обмін земельної ділянки на іншу земельну ділянку,
  • вилучення (викуп) земельних ділянок для суспільних потреб.

Угоди (у тому числі довіреності), укладені під час дії мораторію, є недійсними з моменту їх укладення (посвідчення).

Тобто виходячи з положень чинного законодавства, схеми відчуження земельних паїв за довіреностями та попередніми угодами на сьогоднішній день є нікчемними.

 

Продаж нерухомості, дивіться всі юридичні послуги від АН «Старгород».

Відчуження земельних ділянок виділених власникам земельних часток (паїв) для ведення особистого селянського господарства в Україні станом на сьогодні  заборонено законом, але є схеми, які дозволяють обійти прямі норми закону та відчужити пай.

Зміна конфігурації земельної ділянки (об’єднання, роз’єднання)

Земельні ділянки іноді ділять на декілька частин, або навпаки об’єднують. Внаслідок чого де-юре виникає нова земельна ділянка, якій присвоюється новий кадастровий номер. Так, обривається юридичний зв’язок з підмораторною землею і земельна ділянка, утворена внаслідок таких дій, вважається новим об’єктом цивільно-правового обороту. Обтяження та обмеження, які встановлені на вихідну ділянку (ділянки) не завжди переходять на новостворену, через що нова земельна ділянка виявляється вільною від мораторію.

Відчуження земельної ділянки через рішення органу місцевого самоврядування

При цьому власник земельної ділянки добровільно відмовляються від свого права на земельну частку (пай), а земельна ділянка повертається в землі запасу. Після цього вона оформляється під немораторне ОСГ по 2га на визначених осіб. Схема працює лише при адміністративному ресурсі, коли є чітка впевненість, що земля буде виділена конкретним фізичним особам.

Відчуження землі через договір міни

Законодавством прямо передбачений обмін земельними ділянками, але чітко не прописано їхні характеристики. Тому в Україні була задіяна схема, за якою масив в 6 га змінюється на кілька соток з доплатою. Але наприкінці 2016 року ВСУ на спільному засіданні цивільної та адміністративної палат дав роз’яснення по укладанню договору міни земельної ділянки. Згідно позиції ВСУ, укладання договору міни дозволено лише у випадку обміну паю на пай. Тобто земельну ділянку товарно-сільського виробництва можна обміняти тільки на аналогічну земельну ділянку.  В іншому випадку суд за позовом прокурора повинен визнавати такі договори міни земельних ділянок недійсними, а видані на їх підставі правоустановчі документи — скасовувати.

Відчуження землі через заставу

Застава — спосіб відчуження земельної ділянки, відповідно до якого кредитор (заставодержатель) має право у разі невиконання боржником (заставодавцем) зобов’язання, забезпеченого заставою, одержати задоволення за рахунок заставленого майна переважно перед іншими кредиторами (ч. 1 ст. 572 ЦК України ). За цією схемою Покупець земельної ділянки позичав власнику паю певну суму грошей, що підтверджувалося розпискою. Після завершення певного терміну «борг» не повертався у зв’язку з відсутністю у боржника грошей або іншого ліквідного майна, крім земельної ділянки. Кредитор подавав позов про примусове стягнення зазначеного «боргу». Тож у боржника-власника паю не було іншого способу як «повернути борг», окрім звернення стягнення на належну йому земельну ділянку сільськогосподарського призначення. Як наслідок, остання в рахунок погашення «боргу» переходила у власність «кредитора» на підставі рішення суду.

Проте ця законодавча лазівка ​​була закрита: право бути заставодержателем земельних паїв залишили тільки банкам. Банки ж за специфікою своєї діяльності не зацікавлені в угодах із землею. Зараз ця схема  застосовується досить рідко.

Довгострокова оренда і заповіт

Однією зі схем обходу мораторію є укладення спадкових договорів. Спадковий договір (див. ст. 1302 ЦК України), посвідчується нотаріально, його можна укладати  з будь-якою фізичною особою. Право власності можна буде переоформити лише після смерті власника, тому цю схему купівлі-продажу рідко застосовують.

Отримати довгострокове право на землю можна і не купуючи землю у власність. Українське законодавство дозволяє брати землю в оренду на термін до 50 років. Іноді на додаток до договору оренди землевласник-орендодавець оформляє заповіт, за яким після його смерті земля перейде орендареві. Також можна укласти договір емфітевзису (Див. ст. 407 ЦК УКраїни). За ним земельний пай береться в оренду з розширенними повноваженнями орендаря на володіння та  користування земельною ділянкою. В тому числі, орендар отримує беззаперечне право купівлі землі в разі скасування мораторію, а орендодавець залишається лише формальним власником земельного паю. Орендар користується землею як своєю власністю та може успадковувати земельну ділянку.

(Емфітевзис — в римському праві: особливий вид спадкового довгострокового користування чужою землею).

Заявка на скачивание
Материал будет отправлен на указанную почту